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Análisis del mercado inmobiliario 2022 Marbella- Estepona

18/Abr/2022

 

Estos últimos años han ocasionado un periodo ciertamente turbulento: confinamientos en 2020 y un próspero mercado inmobiliario de lujo en la Costa del Sol durante el año 2021.
A continuación, examinamos el panorama de lo que nos depara el futuro próximo.

 

En poco más de una década hemos sufrido el impacto de una crisis financiera, el Brexit y la pandemia de Covid, pero el mercado inmobiliario en la Costa del Sol siempre ha sabido sobresalir de estas situaciones. Echando una mirada al pasado, cuando se analiza la razón de esta notable capacidad de recuperación de lo que en su mayoría son situaciones globales, la conclusión obvia es que la calidad de vida de esta región, es el factor clave que la sitúa como un verdadero y permanente atractivo de inversión. En otras palabras, la Costa del Sol y Marbella en particular tienen algo que ofrecer que nunca se ve disminuido en cuanto a su valor, es más, yo diría que se incrementa con el paso de los años y a pesar de cualquier crisis que acontezca a nivel mundial.

Características de nuestro tiempo – ¡Demanda!

En los últimos años, el mercado inmobiliario de la Costa del Sol ha crecido de forma sólida, impulsado por una fuerte demanda de villas y apartamentos de nueva construcción de estilo contemporáneo, hasta que en marzo de 2020 el Covid-19 apareció en nuestras vidas. Esta situación de emergencia sanitaria no fue provocada por una crisis financiera o macroeconómica, y tampoco hubo falta de demanda, sino un cierre forzoso de la economía y de los destinos turísticos que afectó directamente al mercado inmobiliario. Sectores como el turismo, la hostelería y el comercio minorista se vieron fuertemente afectados por estos cierres, y aunque paralelamente las consultas por internet de propiedades en la Costa del Sol se disparaban, prácticamente nadie se encontraba en condiciones de viajar para poder visitar viviendas o firmar la compra en Notaría, por lo que el resultado final fue un descenso significativo en el cierre de ventas.

A partir del verano de 2020 comenzamos a recuperar parte de la actividad, y aunque el número de peticiones por internet durante la primavera invitaban a pensar que el mercado se iría recuperando poco a poco, la realidad superó las expectativas de los más optimistas, pues desde otoño 2020 e invierno 2021 hemos vivido posiblemente la época más dorada del sector inmobiliario de lujo en la costa, alcanzado récord de ventas y precios en las zonas más demandadas y consolidadas de Marbella y Estepona, principalmente en el segmento medio alto y viviendas de estilo contemporáneo . Esta reacción del mercado ha sido fruto de lo explicado anteriormente, pero, además, añadiría varios factores más a tener en consideración:

 

  • La demanda no materializada en 2020 acabó formalizando las operaciones de compra en 2021.
  • La experiencia del confinamiento por el Covid provocó el interés de muchas personas en cambiar de vivienda. Unos lo hicieron mudándose a viviendas con más terraza o jardín en su ciudad natal, y otros se mudaron a ciudades cómo Marbella o Estepona que ofrecen mejor calidad de vida que cualquier ciudad del norte de Europa.
  • El rápido crecimiento del teletrabajo o trabajo a distancia.

Todos los factores explicados anteriormente, han cambiado significativamente el perfil del comprador de vivienda de lujo en la Costa del Sol, pues si el perfil estándar era un cliente semi-jubilado que compraba para pasar temporadas o vacaciones, actualmente, hay un porcentaje bastante elevado de compradores que tienen entre 30 y 50 años, y que en muchos casos se mudan a nuestra zona a vivir permanentemente.

Este incremento de jóvenes mudándose a vivir ha derivado en una fuerte demanda de otros servicios como colegios privados, gimnasios, sanidad privada, restauración, etc.…

En lo que al sector inmobiliario se refiere, este nuevo perfil de comprador ha derivado en un cambio significativo en el tipo de vivienda demandada; de apartamentos a áticos o villas, y de propiedades de segunda residencia a vivienda permanente o semipermanente, con el consiguiente enfoque en la calidad, la tecnología y el confort:

  • Fuerte demanda de espacio para trabajar en casa, amplia terraza para hacer ejercicio y en muchos casos, jardín privado.
  • Clara preferencia por viviendas modernas y de obra nueva, pero al ser escasa la oferta, mayor aceptación de la compra sobre plano y con plazos de entrega.
  • Fuerte demanda de viviendas en muy buenas localizaciones (frente al mar, golf, cerca de colegios, etc.., de estilo clásico pero renovada y modernizada en su totalidad).
  • La limitación de oferta en Marbella está atrayendo a compradores a nuevas zonas como Benahavís, Estepona y Marbella Este.
  • La demanda principal es de 500.000 € para apartamentos y desde 1 millón hasta 10 millones de euros para villas, siendo la media entre 3 a 6 millones de euros.

A todo lo anteriormente explicado, me gustaría añadir que el crecimiento del parque tecnológico de Málaga y la consolidación como ciudad referente en la atracción de talento tecnológico, ha provocado una mayor presencia de profesionales y jóvenes emprendedores europeos en la zona, muchos de ellos viviendo en Marbella, provocando también una demanda de centros de co-working y otros tipos de servicios en la zona.

Características de nuestro Mercado –  Oferta

 Las zonas más demandadas son:

  • Milla de Oro
  • Nueva Andalucía
  • Sierra Blanca
  • Marbella Este
  • Nueva Milla de Oro-Estepona

La poca oferta de vivienda nueva de estilo contemporáneo en las zonas más demandadas de Marbella está derivando a una parte de los compradores a zonas de Benahavis, o Estepona dónde aún hay algunos proyectos de obra nueva en construcción, aunque lamentablemente, no están localizados por lo general en las ubicaciones más demandadas. Igualmente, la escasez de oferta de proyectos nuevos en localizaciones prime está aumentando los precios de las ventas en viviendas de segunda mano, pero sólo las que están situadas en localizaciones muy demandadas, cerca del mar y los servicios y tienen unas excelentes vistas al mar, como por ejemplo puente romano, dónde se están alcanzando valores nunca vistos en la zona que superan los 20.000€ /m2. En la zona de playa de la nueva Milla de Oro (Estepona Este) los precios han aumentado significativamente en un período de tiempo relativamente corto, de 5.000€/m2 a 10.000€/m2 principalmente las viviendas modernas o reformadas en su totalidad. Es importante destacar, que las viviendas que necesiten una modernización completa deben reflejarlo en el precio de venta, de lo contrario, será difícil encontrar comprador.

Puerto Banús – Ventas y Alquileres

 Como bien saben nuestros compañeros y clientes, nuestras áreas de especialización son Puerto Banús y la Nueva Milla de Oro-Estepona Este. Mientras que la Nueva Milla de Oro ha sido en los últimos años una zona de proyectos de obra nueva que ha crecido debido a la fuerte demanda de propietarios que compran para vivir de manera permanente, Puerto Banús sigue siendo en gran medida un mercado de segunda vivienda (vivienda de vacaciones) y, debido a la falta de suelo, principalmente urbanizaciones de apartamentos y áticos. Las viviendas de segunda mano, pero modernizadas en su totalidad y con buenas vistas al mar siguen teniendo una alta demanda, particularmente en complejos como Playas del Duque o Granados de Banús, que ofrecen amplios jardines y zonas verdes, seguridad, privacidad y tranquilidad, aunque al mismo tiempo se encuentran a un paso del puerto y sus comercios.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que aquellos propietarios de propiedades en Puerto Banús que deseen vender una propiedad que aún no ha sido renovada deben ajustarse a la realidad del mercado para poder vender. En otras palabras, el precio de venta debe reflejar el coste de reforma y decoración. Igualmente es importante mencionar que las vistas al mar o vistas abiertas a los jardines son requisitos generalizados de todos los compradores, por tanto, las viviendas que no ofrezcan este atractivo y que no estén modernizadas, deben salir al mercado con un precio realista y ser gestionadas por un profesional, de lo contrario, pueden estar a la venta durante años.

Otro mercado a tener en consideración por la rentabilidad que ofrece es el mercado de alquiler vacacional de primer nivel. Fruto de esta demanda, nuestra empresa realizó una apuesta importante abriendo una segunda oficina con marca propia en Playas del duque ( Puerto Banús), Banus Rentals

Nuestra gestora de alquiler Banus Rentals ofrece al propietario de Puerto Banús y su zona de influencia,  un equipo humano totalmente experimentado en la gestión hotelera, que junto a nuestros servicios y herramientas, permiten obtener la máxima rentabilidad  sin ningún tipo de riesgo y preocupaciones:

  • Máxima ocupación anual
  • Más de 30 plataformas digitales
  • Ttoo de golf que garantizan una alta ocupación en temporada baja
  • Departamento de reservas y revenue
  • Recepción y servicio de soporte 24h
  • Asesoramiento en reforma y decoración

Modernizar una vivienda y contratar los servicios de Banús rentals puede ser una excelente decisión si desea obtener una buena rentabilidad durante unos años mientras disfruta de su vivienda en vacaciones, o si desea aportar valor a la misma antes de ponerla en venta en 2 ó 3 años. Vender una vivienda modernizada y en gestión, con unos ingresos que superen los 25.000€/30.000€ netos anuales es un atractivo que tienen en consideración muchos compradores.

Los factores que más favorecen el mercado de alquileres en Puerto Banús son:

Expectativas

Marbella – Estepona y la Costa del Sol continúan prosperando ya que continúa siendo una fantástica zona no solo en cuanto a la calidad de vida, sino también en cuanto al coste de vida e inversión. Los precios han subido en los últimos años, pero en este momento no existe una burbuja inmobiliaria, y tanto el valor de las propiedades como el coste de los servicios están por debajo de los niveles observados en la mayoría de los países de los que proceden los compradores en nuestra zona. Otros factores positivos a tener en consideración son:

 

  • Bajas tasas de interés: aunque la mayoría de los compradores actualmente dispone de liquidez, son muchos los que deciden obtener hipotecas para no descapitalizarse.
  • Inflación. La inversión en ladrillo siempre ha sido un refugio en tiempo de inflación alta.
  • Inversiones a gran escala – una serie de exclusivos complejos hoteleros, como el nuevo Four Seasons ubicado cerca de Río Real – aportan confianza y valor al mercado de nuestra zona.
  • En tiempos de incertidumbre y bajo rendimiento del mercado bursátil, las propiedades son un atractivo refugio.
  • Marbella y Estepona desde hace unos años son marcas consolidadas que se identifican internacionalmente como zonas con altos estándares de calidad.

Sobre los factores potencialmente negativos, la mayoría, aunque no todos, son más globales y, por lo tanto, de naturaleza genérica:

  • La inestabilidad geopolítica.
  • Deuda global y potencial sobre los mercados monetarios,
  • Temores de una nueva pandemia
  • De naturaleza más local, es la necesidad de un nuevo y efectivo PGOU además de una infraestructura actualizada/ampliada, incluidas carreteras/aparcamientos, que puedan hacer frente a una Marbella y una Costa del Sol en continuo crecimiento.

 

Mientras escribimos este informe, ha estallado la guerra en Ucrania. Independientemente del resultado del conflicto, es muy difícil precisar qué tipo de impacto tendrá en el mercado local inmobiliario.

Resumen

El mercado inmobiliario de la Costa del Sol superó todas las expectativas durante el 2021 y parece que hará lo mismo en 2022, según las cifras de demanda y transacciones realizadas en el primer trimestre de este año. La demanda es sólida, especialmente de viviendas modernas, que supera en muchas zonas la oferta actual y quizás el stock limitado sea el mayor «problema» de este año. Posiblemente impulsará los precios al alza, pero por el momento estos aumentos son sostenibles y no hay signos de una burbuja, al menos por ahora.

Nuevas zonas se están poniendo de moda, impulsadas principalmente por la oferta de servicios,  por ofrecer una buena relación calidad-precio y, especialmente en el caso de Benahavís y Estepona, por contar con ayuntamientos que están realizando un extraordinario trabajo para mejorar la infraestructura, embellecer los centros de las ciudades, crear nuevas y  atractivas zonas verdes , paseos marítimos junto a la playa y agilizar las tramitaciones burocráticas facilitando e incentivando la inversión privada. De esta forma se distribuye el crecimiento en lugar de concentrarlo, y todo ello es sin duda un factor muy positivo, aunque Marbella sigue siendo la joya de la corona.

¡Hay cosas que nunca cambian!

Si desea obtener una valoración de mercado sobre su vivienda, ya sea para la venta o para obtener la máxima rentabilidad mediante la gestión integral de alquiler vacacional, no deje de contactarnos, estaremos encantados de ayudarle:

Banus Property (Ventas): +34 951 307 567  |  info@banusproperty.com | www.banusproperty.com

Banus Rentals (Gestión de alquiler): +34 951 17 16 77 | 636 91 69 17 | gestion@banusrentals.com | www.banusrentals.com

Jesús García
Especialista en Viviendas de Lujo en Puerto Banús- Estepona

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